地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息，受到业内广泛关注 。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论 。那么，背后真相到底 是怎样 的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要 是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也是购房合同中约定 的。“有项目涉及到的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传 的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意 的 是 ，城阳区此次被关注到 的共有产权住房 ，与传统意义上 的不太一样 。

　　一般而言 ，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房。在拍地阶段，便会对相应地块 的性质、售价 、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房 的支持政策， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7 ：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70%、享有70% 的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30% 的产权，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30% ，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后，一至四层次 的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据 ，2019年 的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交 的主力。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团 、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。

　　后来，本应在2023年结束 的政策 ，提前按下暂停键 。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名 的问题 ，城阳区财政局回复称，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券 。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买 的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才 、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题是，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年 的高点 ，一是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。

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