173套！ ！揭开2022年度京城别墅销冠 的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望 的一年 ，在多重超预期因素影响下，从供需两端 的对比来看 ，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放 ，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资 的“三箭齐发” 。由此 ，反应在北京楼市 的表现里 ，改善型置业率先回暖 ，不少别墅产品项目甚至出现持续热销 。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源 的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠 。值得一提 的 是 ，在去年年底北京疫情防控遍地开花 ，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日 ，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情 。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示 ，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套 ，成交3300套 ，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1 的殊荣 ，让这个十年成长的大墅区项目 ，再度回归大众视野 。

　　一组组热销数据 的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层 ，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔 的客户 ，成交周期更长 ，成交难度更大。因此 ，项目 的持续热销也充分印证市场认可度 ，可以明显感受到置业客户 的热情 。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度 ，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落 的背景下 ，无疑显得十分难能可贵 。

　　那么 ，观承别墅·大家 的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后 的成因，值得我们在新年伊始 ，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前 的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说 ，除了占据五环中央别墅区的优越区位 、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出 的关键。

　　观承别墅·大家不仅 是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目 ，更通过多年别墅住区 的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研 ，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级 。

　　对比传统别墅形态 ，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上 ，实现了合院 的围合效果 ，让每一层空间都实现对阳光的私密共享 。

　　走进样板间 ，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗 ，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动 。

　　除此之外 ，观承大家首次引入立面BIM工具 ，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备 ，给予居住者极致舒适体验 ；以及打造闻香、采果、赏色 的三大嗅觉 、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置 ，避免底盒对穿 ，保障隔音效果 ；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能 ；玄关设置高低差，提供分区明确 的脏区和净区 ，保证居所干净卫生 ；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯 ，保证安全；楼梯踏步节点平滑 ，避免下楼时脚跟磕碰 ；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点 ，满足多样化使用需求 ；端户窗户设置为电动窗户，方便开启 。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全 ，氛围最良好 的别墅区，顺义中央别墅区一直 是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块 ，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域 ，即3.0区域，越发展越凸显后发优势 。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发” 的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品 的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区 的观承大家无疑 是为其精准匹配 、终极改善 的王炸级产品。

　　该区域 的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值 。首当其冲 的便 是交通体系 ，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道 ，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面 ，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻 ，后者作为国务院批准 的第一个“国家智慧城市试点” ，目前已有数十家央企国企入驻 ，高知高质科研人群云集 。

　　最后在生态环境方面 ，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源 ，即全长47.5公里的温榆河 ，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园 ，近3万平方米 的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷 的新建滨水公园等 ，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心 、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源 。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区 的收官之作共334套独栋合院 ，10年来产品不断迭代升级 ，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭 的居住需要。

　　文/宋欣

A股30年再出发 我们需要一个怎样的资本市场？******

　　期待中国资本市场“从新出发、从严治理” ，在新 的征途呈现出更理性 、更健康 、更成熟的风貌。

　　1990年12月19日 ，上海证券交易所鸣锣开业，首批“老八股”上市，也标志着中国资本市场 的诞生。如今 ，A股市场已风雨兼程走过整整30年的历程 。

　　相对于境外成熟市场数百年 的历史 ，刚满30周岁 的A股市场还很年轻。但所取得的成绩有目共睹。比如多层次资本市场架构已趋成型 。从此前只有沪深主板 ，到现在 的中小板 、创业板 、科创板 、新三板，以及目前已颇具规模 的区域性股权交易市场等，层次分明，也为不同行业、不同规模 、不同类型 、不同需求的企业提供差异化的服务奠定了基础 。科创板 的设立，启动注册制试点等，则在资本市场发展中具有“里程碑”式的意义 。

　　市场规模 的不断扩张 ，让A股市场在全球 的影响力日益提升 。算上深交所开业后 的五只股票，A股市场最初挂牌的上市公司只有13家。数量虽少 ，但意义非凡 。没有这13家上市公司打头阵，沪深股市就不可能有目前超过4100家的规模 ，以及近80万亿 的总市值 。随着A股市场规模的不断扩张，其在全球市场的影响力才不断提升 。

　　从支持实体经济发展角度看 ，A股也功不可没 。根据Wind资讯数据，截至12月18日，30年来，A股IPO首发融资规模达3.65万亿元，再融资规模达11.97万亿元，合计15.62万亿元。相对于发行债券 、银行借贷融资，直接融资对于实体经济 的发展更加高效 。

　　不仅如此，30年来，资本市场也成就了一大批明星上市公司 。像万科、格力 、茅台等企业不断发展壮大，离不开资本市场的支持 ；众多民营企业、惠及国计民生 的企业做大做优做强 ，资本市场在其中发挥了巨大的作用 。而且，由于拥有资本市场这一退出通道 ，高科技企业 、创新创业型企业等也能获得风投、私募股权基金 的支持 ，反过来又能促进这类企业的发展 。

　　然而，而立之年再出发，我们需要一个怎样的资本市场 ？站在历史的新起点，我们需要认真审视当下 的不足，通过不断改革与完善，将资本市场推上更高的台阶。

　　首先 ，我们要认识到当前沪深两市的上市公司质量整体上不高 的问题。虽然沪深股市挂牌公司已超过4100家，但上市公司质量却不尽如人意。某些上市公司长期不分红 、不回报股东 ，没有任何 的投资价值，也与监管部门倡导 的积极分红政策相悖 。

　　其次，公司治理水平普遍不高也 是一大硬伤 。上市公司实控人、大股东 、董监高等职责界限与法律责任不明确 ，董事会、监事会 、股东大会“三会”运作不规范，独董不独 ，内控机制形同虚设 ，信息披露存在短板等 ，都是上市公司治理结构不完善与紊乱的具体表现 ，更是其治理水平不高 的表现。

　　此外 ，投资者保护不到位同样不可被忽视。投资者保护是一个老生常谈 的话题 ，也 是资本市场一“老大难”问题。其集中表现为违规成本低，以及维权难 。新证券法虽然大幅提高了违规成本 ，且推出中国版的证券集体诉讼制度 ，但投资者利益保护工作仍然存在漏洞 。比如刑法 、公司法还没有同步修订到位 。缺乏刑法的联动修法 ，对于违规行为的打击 ，将呈现出跛脚 的一面 。

　　期待中国资本市场“从新出发、从严治理”，在新的征途呈现出更理性 、更健康 、更成熟 的风貌 。

　　□曹中铭(财经评论人)